目前日期文章:201007 (20)

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在首驗三週後潤泰已針對缺失部份完成修繕,並於上週復驗完成. 之後隨即進行過戶與交屋.

首驗篇中提及的自我檢查及與潤泰修繕班會同檢查所發現的缺失項目,除一項與公共設備(在警衛室的保全監控系統)連線的告警功能無法完成外,自宅部份缺失都已清除. 至於這項與公共設備有關的部份我覺得可留待管委會交接公共設備時再仔細驗收, 一定要確定室內的防災監控設備動作時, 在警衛室的保全監控系統能正確反應才行.

我的驗屋及復驗經驗是 ... 因這幾個月要辦過戶的戶數會比較多, 他們的修繕班應該會比較忙, 所以如果你想要早點完成修繕的話, 最好主動連絡客服訂個修繕完成日期, 不然是有可能一忙起來 ... 忘了  :-)

我們是在修繕復驗結果接受後,才進行下一階段的過戶撥款付款等程序,目前為止順利沒有糾紛.

對了... 這社區中華電信已把光纖拉進每一單位的配線箱, 所以二驗當天中華電信工程人員也測試了從我們單位的配線箱到樓道的光集線器之間線路及信號衰減是否在可接受範圍. 其實就算不通,等到哪天去申請中華光世代服務時他們還是會來測試的.

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住台北市太久了所以不太關注瓦斯桶的安全問題, 因為曉山青沒有天然瓦斯, 所以一直在考慮該用瓦斯桶或電能來解決燒菜及洗澡的問題, 爬了文才發現其實對於瓦斯桶家用的安全在消防法第15條已有明確規範, 內政部消防署網站也有相關法規可供參考, 以下也列出連結方便查詢. 如果你家選擇用瓦斯桶, 消防法第15條中有幾項重點如下供參考 ...

<< 消防法第15條 >>

* 使用燃氣之熱水器及配管之承裝業,應向直轄市、縣(市)政府申請營業登記後,始得營業。

 

* 中華民國95年2月1日起使用燃氣熱水器之安裝,非經僱用領有合格證照者,不得為之。違反規定,其負責人或行為人可依消防法第42條之1規定處新台幣1萬元以上至5萬元以下之罰鍰,並得命其限期改善,屆期未改善者,得連續處罰或逕予停業處分

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昨夜下完雨去社區散散步, 好涼快(像在溪頭渡假), 夜景好美, 但是在最後一排突然與三隻小黑擦身而過, 本來以為是住戶或購買戶的, 但沒狗牌且好像在翻找東西吃. 經詢問, 好像是從後面圍籬鑽進來的野狗, 自己不太確定也來不及拍照.

我想野狗的問題應該在所有山區的社區都會有吧, 我知道有購買戶是愛狗人, 也有住其他山上社區的購買戶, 不知可否分享這問題都怎麼解決或處理呢?

<< 曉山青雨後夏夜_全景 >>

曉山青雨後夏夜_全景 

(( 後記 ))

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~~~ 只是雞婆 ~~~

如果是三房式不到35坪的單位, 浴室應該都是無窗的, 而只有淋浴間那間浴室建商有配暖風乾燥機, 有浴缸那間則只有通風扇, 如果冬天洗熱水澡的話濕氣排除光靠通風扇可能無法保持乾燥.

如果你會考慮重新裝潢的話, 可以考慮裝浴室暖風乾燥機,現在有四合一或五合一產品,上網都查到相關產品. 我想說的是, 我在現住房子也是無窗浴室有使用這類產品六年經驗, 有幾點可注意:

 

1. 電動逆止閥

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不管你是來逛逛順便看屋還是已經買了在籌備入住或裝潢, 不管代銷是帶你看哪一棟哪一樓, 即使知道那層樓有某戶在裝潢中, 有沒有發覺一件事 ... 並不會因為有裝潢施工而讓社區變的像工地, 除了裝潢當層外也沒有到處堆滿水泥或木材,當穿梭在樓棟之間時還是覺得整個社區是美麗的,我也沒看過有工人吐檳榔汁之類的 ...

雖然只是不起眼的事,但要執行不容易呀. 除了社區管理單位要落實及稟公處理外,業主要求裝潢的合約商或工班確實配合也很重要,不然,你怎麼會對參觀曉山青留下好印象呢.

感謝現在代管社區管理的潤泰管理、配合的業主及裝潢師傅們,讓我們看到的是美麗的環境. 你們雖然默默的做,我們都有看到!

目前這社區在住戶裝潢施工前必須要簽訂裝潢協議書後才能進駐動工,『客戶室內裝修管理作業準則』及『裝潢協議書』可向會館一樓的保全詢問索取. 其中有些規約個人覺得很好也很重要,在此列出. 我覺得可將這準則列為裝潢合約的附約,約束裝潢商落實. 這其實不只是為社區也是與自宅裝潢後的維修有關,以下說明...

【工班人員及材料、廢料從地下室車道,以電梯為動線進出】

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這個問題有訪客在迴響中提過, 我們在現在內湖的房子有幾年的使用經驗, 所以提出來給大家參考 ...

四五年前在現住內湖的房子也有潑雨的問題, 我們又喜歡開窗讓空氣流動, 因公寓大廈管理條例的相關規定我們不想擅自加裝雨遮造成管委會困擾, 因此轉而尋找可不加雨遮的替代方案, 無意間發現台灣有這種窗中窗設計是可以把玻璃窗向外推, 就像斜頂式屋簷一樣, 這樣就可在上班時還讓窗子開著通風, 而不用擔心下雨時家裡窗沒關. 它也可以像潤泰提供的YKK窗一樣可橫推, 天氣好的時後可以有較大的風量進屋.

經過資料搜尋並找到經銷商瞭解後, 覺得設計概念不錯也實用, 又不必拆除現框直接套上去. 本來擔心密合度、氣密性和隔音等問題, 裝了四五年到現在還是覺得不錯沒問題, 所以曉山青這邊也打算用這種窗來解決不能加雨遮的問題. 不過, 雖然顏色也跟YKK窗一樣可以是鋁的鐵灰色, 但因為是窗中窗, 從外面看可能還是會感覺到型式不同, 還是等管委會成立提報沒問題後再來換, 倒是不急.

華家窗中窗 

雖然它是套在現有的窗框中, 但它的排水設計也和YKK窗一樣是梯田式並且每一階都有排水孔, 所以像颱風天雨是斜吹的, 只要窗子是關緊扣上密閉的, 雨水是不會滲進來的, 我們現在住的已經經過好幾個颱風都沒發生潑雨的情形. 平常上班時下了雨, 窗外推情形下, 只要雨是直落不是有風斜吹都不用擔心. 而且它有防小童爬出掉落的鎖設計. 它的缺點就是會讓窗戶的玻璃面看起來比較小.

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這是潤泰在中和先建後售從今年初開賣的社區, 據代銷業務描述, 總戶數含地主戶約290多戶(詳細戶數不記得了). 至七月除第一排上坡前兩棟較大坪數潤泰尚未開放外, 第二、三排及過天橋那棟每層戶數較多的公寓式, 約賣出七八成.

依據『房屋買賣契約書暨社區共有部份房屋及土地買賣契約書』中「附件一公寓大廈管理章程暨管理公約」之第三條區分所有權人會議第十款 ... 會議召開與決議須有區分所有權人過半數出席. 所以, 這社區需要有超過半數以上的戶數完成過戶之後, 潤泰才能召開第一次管委會成立大會, 推舉委員及社區管理事務交接等工作.

依照代銷提及的銷售情況計算, 目前戶數應還不足開管委會, 依推算預計在十月份召開, 不過是否能如願要看這幾個月的銷售及交屋過戶進度而定. 在交接前, 社區的管理應該會依循潤泰在上述合約中依公寓大廈管理條例所修訂的管理辦法來暫管直至交接給社區住戶成立的管委會為止.

我的代銷有提及 ... 在住戶管委會成立運作前的潤泰代管期間, 已過戶的住戶只要繳交一半管理費, 而這段代管期間所收的管理費, 潤泰會將之轉入公共管理基金中, 日後交接給住戶管委會管理. 也就是說, 在社區代管期間的管理費用是由潤泰自行吸收. 這是我從代銷的說明所理解的.

其實, 從簽約後的各式問題都可與潤泰客服經理詢問, 他們是潤泰員工,代表公司服務住戶,所提供的答案才是最準確的. 代銷業務我看這幾個月更換很快, 我們原來的代銷也換人了, 關於社區管理的事他們也只是轉給潤泰客服而已.

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我們是第三排四樓, 後陽台就是山, 所以曬衣服沒人看到. 可是, 第一排和第二排的後陽台面對後棟及車道/人行步道. 坦白說, 沒有格柵讓路過的人看到一堆內衣褲在那飄呀飄, 著實不太美觀.

後陽台需要格柵 

後陽台需要格柵 

潤泰顧慮到整體設計及美觀, 在合約中要求住戶不得在建物外觀上作變動、增建、採光罩等, 這我舉雙手贊成也以優良住戶自許全力配合. 但既要如此, 潤泰在設計時應要把這實際問題列入設計考慮.

最近陸續會有住戶搬遷入住, 有空到這幾排的車道邊走走看看, 後陽台的分離式冷氣室外機管線及曬衣服的位置, 因建物設計上並無格柵遮蔽, 除了美觀問題外, 因無雨遮, 那衣服曬在那只要一下雨就得要重洗了. 這設計上的不周全已經讓住戶的日常生活產生直接的不便, 如要住戶一味的配合不違建、不破壞外觀, 感覺有點不近人情. 看著吧 ... 我覺得一定會有住戶會加遮雨的. 幾年後再來看這社區, 會是如何的景象呢. (現在要拍多一些空屋的照片, 好將來比照)

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會館頂樓可裝太陽能板嗎 

我不是瘋了, 只是在思考怎麼才能在不久的將來住戶成立的管委會接手潤泰管理後, 能繼續享受看屋時看到的美麗花園社區景致, 而管理費可以不從現估每坪68元升到90元(潤泰估算) ...

我想大部份未來鄰居會買下這裡, 一大因素是潤泰還未賣出就花心思在社區用心塑造的園藝美景氛圍. 我試過 ... 當我們一開始告訴親戚朋友我們買了中和一個山坡地建案, 接下來 .... 就會聽到一連串苦口婆心的規勸: 順向坡如何如何 ... 土石流如何如何 ... 交通如何如何. 他們都是出於關心, 我們是點滴在心頭. 但是 ... 當載著這些親朋上去社區看過現場後, 絕大部份人都會轉為支持, 甚至自己都想買. 不管這樣的行銷是否是潤泰的推案計畫, 我想已經是很成功.

重點來了, 享受和維持美麗是要付出代價的 .... 會館一二樓公設的運作, 包括一樓冷氣、游泳池、SPA池、二樓交誼廳、開放廚房、兒童遊戲區、健身房、KTV房等, 這些水電及保養維護可是在68元/坪之外的. 一樓保全中控台面積開闊, 夏天能不開冷氣嗎? 這些可都是住戶們日後每天要面臨的, 要維持美麗還是要省錢呢? 要怎樣才能省錢又能維持和現在一樣的美麗呢?

想來想去, 腦筋動到太陽能上面 ... 因暖化議題現在政府好像有方案補助推動綠能的社區, 好像架設太陽能發電一些相關單位是有輔導和補助計畫的, 細節不清楚得在查查資料.

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從代銷帶看屋到買屋到交屋期間, 大門的鎖都是先用「工程鎖」,也就是一把公用鑰匙(master key)可開所有單位, 以方便看屋. 但, 交屋時潤泰會更換為住戶原配鎖才交屋. 因那道大門是防火門, 我感覺材質及隔音都不錯, 用原配的鎖及鑰匙在日後使用當然是最好的啦.

因為裝潢的考慮, 原希望潤泰能在交屋時先保留工程鎖, 待裝潢完工時再通知玄關門廠商來更換為原配鎖, 不過潤泰沒答應, 客服回覆這樣會有裝潢期間被破壞的風險, 且不知去哪裡找原兇, 因為太多人都可以有公用鑰匙.

我提議 ... 那可否請廠商換一付便宜一點鎖夾僅在裝潢期間用. 客服答覆是說: 那所是由玄關門廠商依門型搭配的鎖, 比較特殊, 無陽春或精緻之分, 換一把鎖夾要六千多大洋. 如果是如此, 那等裝潢完工後再找廠商來換一次鎖也是一樣的.

客服有特別說明: 水滴鎖(可啟動監控保全那把) 可自行保管, 裝潢期間不需交給施工人員, 那就只要更換鎖夾並一併更換鑰匙即可.

看來, 我要請裝潢公司看能不能幫我們換, 或是自己下山找鎖匠配一付簡易鎖吧.

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wallpaper - 曉山青.jpg 

我喜歡咖啡, 也喜歡曉山青 - 可以站在陽台, 看著觀音山遠景, 喝著自己調配的Latte, 發發呆, 沉澱工作上的不愉快, let's it!

『云山亂 曉山青』這裡的意境就是如此, 尤其是下雨天. 但是, 前一句 ... 『君臣一夢 今古空名』才說出了我這辦公室打工仔忙忙碌碌的心境呀!

<< 正望觀音山 >>

正望觀音山 

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週日下午天氣很熱, 為了試試從內湖走18標接64快速道路可不可以做為上下班的替代路線, 並且要修訂室內設計師提供的設計圖, 就決定開一趟到會館二樓去吹冷氣渡過炎熱的夏日 :-)

嗯 ... 這條路線從內湖往曉山青還真順, 30分鐘就到了. 要不是64在五股板橋限速60,70, 應該20分就到了.

會館二樓交誼廳下午有法國老師交插花, 看到一些未來的鄰居參加, 感覺都是文明人, 有些像是要搬來這享受退休人生, 有些是小家庭, 應該是想要小朋友有好的成長環境的年輕父母, 聽到一些言談, 覺得應該會是好相處的鄰居 :-)

隨手用手機拍了一張下課後無人的照片 ...

會館二樓交誼廳 

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交通 - 我想這個問題應該是大部份買曉山青的鄰居們最掙扎的事吧!

既然要從內湖搬到中和生活, 就要想辦法適應囉. 朋友都罵我頭殼壞了, 現在公司在內湖, 上班走路冬天都只要10多分, 別人都羨慕的要死, 我們還搬到遠的地方, 然後每天會花幾小時在交通上, 但是, 為了這夢想中理想的家, 就做點犧牲吧.

 如果上google map去查路線, 其實會有四五種走法, 下列三種應該是我們會選擇的 ... 

1) via [國道一號18標(汐五段高架)+64快速] = 29.1 公里 – 大約 48 分鐘
住中和的朋友介紹的, 自己還沒試過, 今天週五下班開一趟看看, 順便上山看夜景 :-)

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看過曉山青社區的應該都知道會館二樓那開放式廚房, 女生看到就會像海尼根廣告裡女生們看到大更衣室尖叫那裡, 代銷說週末都有安排活動, 像壓花、生機飲食等講座, 因為時間可能都很近了才確定, 所以沒能提早通知住戶.  我想應該是為帶動人氣而辦的吧.

如果住戶有興趣就趕快與你們的代銷業務連絡訂位吧.

我們家女王沒啥氣質, 應該不會參加, 不過這天氣這麼熱, 週末帶著laptop到閱讀室上上網吹冷氣也不錯. 總之, 每個禮拜就是要找機會開車過去看看, 散散步也好, 走在車道旁往觀音山方向看, 不管上早晨、傍晚或晚上都很棒 - 真美!!!


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決定買曉山青後, 接著要忙的就是找設計公司來丈量與平面設計.

其實, 這社區是先蓋好的, 也有油漆及鋪地磚, 流理台也有附, 品質也不差. 如果不裝潢, 買些傢俱搬進去就住了也很好. 但是, 我們知道如果空屋時不做, 等住在裡面後東西會越來越多, 過幾年想要再裝潢是很難的. 我們現在住內湖的房子就是這樣. 既然這裡是一個想好好給它住到退休的地方, 那就給它裝潢一次吧 ...

我們找了三家,第一家做廚具的,因為我們喜歡這家廚具的木及質感, 泥作及木作工班的作工也細, 但是他們並沒有真正專業的全室空間設計師, 這是我們擔心的, 畢竟我們做這次全室裝潢當然是希望可以 "燈光美 氣氛佳"啦 ... 商談過程中都是工程經理在提設計想法, 掛名設計師的好像都沒想法, 覺得失望. 而且他們工程多, 無法像專業設計公司一般在談設計. 我想, 如果自己有好的設計腳本, 自己監工而只找他們施工, 這樣的配合應該是OK. 但我們就是需要有專業設計師能發揮小空間收納及空間運用給我們真正的室內設計, 因此覺得這家是行不通的.

  

第二家是建設公司企業體所屬設計公司, 無知名度也無獨立網站介紹設計過的作品, 只因為他們用建設公司的施工品質當背書, 且在社區中有幾間裝潢屋. 本想, 如果設計中牽涉到改管(這批房子設計的唯一敗筆我覺得是浴室, 怎麼那麼小), 那可能這家來做會比較能遵循與建設公司一致的施工品質理念, 而不會只是一味承諾業主的客變需求而做一些將來會造成售後問題的變更. 像是, 如果因浴室馬桶位置因空間太小想移位而改管, 如改管角度及洩水坡度無法讓污物順利排出的話, 那萬一將來塞住的話, 那可是夢魘呀. 可是, 商談過程中, 感覺設計師並沒有用心去想我們所提的裝潢需求, 平面設計想法幾乎都是沿用我們自己先想好提供給他們的空間概念. 商談中這設計師對於我們這間去丈量及拍照的照片也記不得找不到, 也無法直接用autocad修改討論後的新設計想法, 實在感覺不到她給我們的平面圖真正花多少時間想呢. 又這平面圖是不是她畫的. 後來, 收到平面圖看到上面的繪圖員及設計都不是這位設計師, 我們終於明白為什麼問這設計師的一些問題她都好像不太知道. 因我們最後想到解決浴室太小問題的變更方法是不用改管的, 室內裝潢要動到土木的部份也很單純, 所以還是覺得應該要找專業室內設計公司, 哪怕是要付費 - 唉!

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錄製這份烘焙及排煙過程主要是為了讓室內設計師瞭解我要給烘豆機使用的桌台要多大空間,排煙的4分管要如何架設等參考用的. 因為設計師沒碰過設計需求有烘豆機及排煙設備的.

 

我玩咖啡烘焙7年多了,從熱風式, 到5KG微電腦控制電熱式, 到這幾年用的Hottop, 覺得Hottop不佔空間, 雖然因為電熱方式在恆溫方面有機器限制不如瓦斯直火, 但以我一天只喝一杯Latte, 兩週烘一把250gm的人來說是很滿足了.

 

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在會館都可向保全索取由潤泰物業管理所制定下列兩份文件, 這是在社區成立管委會與潤泰交接前提供給住戶室內裝潢施工時的準則, 看過條約內容訂定的還蠻仔細的. 我覺得住戶及裝潢公司都應確實遵守, 這樣在看屋或去那裡欣賞風景時才不會看到到處都是水泥,木削等, 謝謝潤泰的用心.

1. 潤泰曉山青社區 - 客戶室內裝修管理作業

2. 潤泰曉山青社區 - 裝潢協議書

不過 .... 美中不足的是 ... 看到會館斜對面的那棟(應該是第二排吧)的4樓有一戶有在曬衣服, 以為是已有住戶遷入, 經詢問後才知是裝潢趕工, 業主要求一定要留宿趕工. 可是, 裝潢施工細則中明訂施工不可過夜且要遵守施工時間, 所有裝潢戶都有遵守只有這戶例外, 那是怎回事呢 ... 有一說法是 .... 那戶業主還是潤泰集團的高層主管, 這讓我很驚訝並很難過, 為什麼對自我要求甚高的潤泰會有主管帶頭起不良示範呢 .... 已反應給代銷小姐與潤泰查明, 希望這不是真的, 下次去再聽聽代銷小姐的說法吧!

 

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潤泰在申請使用執照時已有提撥一筆公共基金做為社區備用金(金額不在此列出), 待住戶成立管委會與潤泰交接時應要有明細.

目前由潤泰所核算及訂定的每戶管理費$68/坪 , 依代銷解釋包含下列:

- 支付社區管理人員開支:

  * 組長 x 1

  * 秘書 x 1

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驗屋時與潤泰工程人員查詢, 經說明:那水味是因由樓頂蓄水池的給水垂直管為FRP材質,新管未使用致使水累積在管中時間太長,因此一開水的當下塑膠味會很重. 待多些住戶進駐將水放流一段時間後味道就會消除. 正常使用情況下,每天每戶都會開水龍頭,因此水從蓄水池出來會經常性流動,不致於累積在管中太長時間.

試過會館洗手間的水,因使用多,味道就很少了.

也試過山下肉圓店的自來水,並無那塑膠味.所以我相信水源是無問題而是新管的關係.

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在與潤泰正式驗屋前自製了一份150項的驗屋自主檢查表,並且在驗屋前幾天自己先花了三小時自驗一遍並記錄缺失部份,主要是不想驗屋當天因項目及人員多而在匆忙中有遺漏.

說穿了,我是雞蛋裡挑骨頭,想看看會不會發現一些土木或結構的問題,但是,自驗150項只有12項小缺失,稍為嚴重一點的只有兩項,一是大門內側有刮痕要修復,另一是浴室臉盆有漏水及溢水孔阻塞,這些其實幾天內就可修復.

驗屋當天我只將我自驗找到的缺失項目請潤泰工程師覆驗並確認,經確認的,他們會在缺失點貼有色膠帶標示並在平面圖上註明.我沒有驗到的項目,潤泰工程師發現的也會主動告之並列入修復. 對於我的150項驗屋項目他們也無怨言的配合.

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